楼市大变局前夜：没人主动减速的话那就一起完蛋！

举杯邀明月 · 发表于 2018-7-10 16:20:10

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楼市大变局前夜：没人主动减速的话那就一起完蛋！

凤凰网房产

2018-07-10 11:14

写这篇问题时候其实还有一个标题，就是“商品住房还要不要存在？”要不要存在，从社会主义性质、共同富裕的目标以及个人意愿来说，我不希望存在，但这是一个质变，我相信国家还不愿意让商品住房发生质变，所以我就提出了“要以什么方式存在”。

近些年来，和以往房价主要是一二线疯涨不同，如今中国房价是全面上涨，从南到北从东到西从地下到地上，几乎不留一个死角！

想必大家都有这样的感受，在神州大地上，无论置身于何地，几乎都能听到房价暴涨的消息，到处都有买不起房的感慨。如今，别说三四线城市了，即便小城小镇房价，都给人士别三日当刮目相待，焕然一新之感觉!工作在一二线城市的“飘一族”，以前还能回乡置业，现在却是回不去的故乡。原因很简单，故乡房价也贵的离谱，看似很高的收入，在房价面前却不堪一击！

2018年第一季度，全国房地产市场开发投资21200亿元，同比增长12%；其中，住宅开发投资14700亿元，同比增长13.3%；一季度全国新建住宅销售均价8275元平方米，同比增长8%；其中，全国100个城市新建住宅销售均价超10000元平方米。

实际上，房价高不高不是问题，关键在于收入高不高！如果月入百万，全国均价涨到10万，也不会觉得贵，但目前中国人收入真不高。国家统计局数据显示，2017年中国人均可支配收入为25974元，月均收入为2165元！简单算一下，就可以看到，如今全国均价(8257元/平)是收入的4倍！按年收入算,房均价是年收入的1/5。一套100平米的房子，需要至少奋斗20-30年。

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国之哀伤

我们常常讲万恶的资本主义，优越的社会主义。

这些年国家政治、经济、军事、文化有了前所未有的发展，有目共睹，在生活的便利性、社会的安全性、文化的先进性、设施的完备性等等方面，我们享受到了很多福利，有了强烈的优越感与自信。但是，今天说的是商品住房，暂时把满足感放一边。任何国家与社会都有自己的矛盾与问题，我们就来说说商品房的问题。

来看看资本主义国家居民收入与房价吧：

2016年美国房价均价是800-1000美元/平米，2016年美国人均年收入39192美元。房均价是年收入的1/39。奋斗6年买房。

2016年英国平均房价是700-900英镑/平米，2016年英国人均年收入45000美元。房均价是年收入的1/50。奋斗5年买房。

2016年日本平均房价是2700-3600美元/平米，2016年日本人均年收入16058美元。房均价是年收入的1/4.5。奋斗20年买房。（地小没办法）

2016年新加坡平均房价是7200-20000美元/平米，2016年新加坡人均年收入53224美元。房均价是年收入的1/4。（利息极低，同时政府建组屋满足85%住房需求，组屋房均价是年收入的1/14，奋斗7年买房）

我们国家把住房给市场化了，全民商品化了！所以就导致如今的结果：房价飙升，商业银行、房地产、中介、财团联合炒房；没买房的喊房价高，买了房的希望涨而且房价降了还要闹；搞实业的企业基本都在房地产市场插了一脚，企业辛苦一年的利润还不如囤几套房来钱快……

这是乱象！

年轻人大学毕业，立马就被房子套牢，而且套你个20年抬不起头；套一个也行啊，关键套了两个家庭！！创业？有创业资本还不如买个房等升值呢……

这是乱象！

上一辈的人，上世纪末用攒的钱买了房，本世纪初继续攒钱给孩子付首付、帮孩子还房贷，就算不帮还贷，那也要用积蓄承担孙子一辈的教育和生活，还指望着继续攒钱给孙子付首付……直到自己老去……

这是乱象！

中央知道房子关系民生，调控房价调控了十来年，但是屡调屡涨，剩下一大波人民在失望中用好几个人的钱包凑了首付，还有一波相信党和政府的人民在落寞中持续坚守，直到沦落为永远买不起的那个阶层。在房价控制上，地方与中央不同步，上令下改，不断打擦边球。是国家管控力不足？是地方政府搞土地财政？是对地方官员政绩考评不完善？还是是政商勾结？各个环节都可能存在问题，根源是利益的驱使和对民生的冷漠……

这是乱象！

社会已经形成了一种意识，房子是用来炒的，炒房能赚大钱，能干的商人、经理人都投资房产了，民企就剩下任正非、马云、董明珠、雷军等人还在撑着实业；多数年轻人脑中关注的，大部分还是房子，不是努力工作攒钱准备买房，就是努力工作攒钱准备再买房……

这是乱象！

在当今世界上、在这个时代，没有任何一个国家像中国的房价这么离谱、失去理性的（上世纪日本房产泡沫是美国操控，我只说21世纪以来），没有任何一个国家全民炒房，没有任何一个国家能把人民基本住房保障发展的这么离谱的，连新加坡政府都知道管控80%的住房满足基本需求保障，将组屋与商品房分开。房价真的不可控制？

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商品房的由来

我国是以公有制为主体的国家，土地由国家和集体管控，不像资本主义国家一买房土地就是你私有的，而且是永久性质的。土地所有权归哪里？一个是归国家，包括城市土地、河流，大部分森林草原，以及部分城市郊区土地；另一个是归农村集体，包括宅基地、自留山、自留地及部分郊区土地。农村的土地大家都知道，实行分宅基地，现在管控更严了，只能有一个宅基地，而且农村包括城中村土地不能用于商品房建设，建了也是小产权，国家不予保护，集体或国家收了也就收了。那么市场上的所有商品房，基本都是国家用地。

商品房是怎么来的呢？

新中国成立后原本没有商品房的。商品房在中国兴起于80年代，新中国成立后很长时间一直实行单位分房，但对于那些不符合分配条件的，只能望房兴叹。1978年，小平同志提出“解决住房的问题能不能路子宽些”。

然后1979年上海卖了20套住宅改侨眷；1980年开始出现外汇公寓、住宅；上海提出以市场价或者优惠价出售给单位职工，住宅的商品属性开始渗透到普通住宅中。1979年广州建了中国第一个商品房住宅小区“东湖新村”；而后在大城市陆续实行商品化试点，1988年，试点城市的做法和经验得到充分肯定，便开始部署全国范围的房改。（在那个年代工作的应该知道，最初单位让职工把分的房买走归自己，很多职工非常不愿意，随后单位开始提高房租、增加工资，鼓励职工买房）

那个年代，人民还没有建立住房资源依据市场配置的观念，基本都是单位分房，而且户籍制度限制那么死，人口流动性不大，都在自己的老地盘上班工作，都有房住，没有普遍形成“商品房=钱，钱=商品房”而且还会增值的观念。所以市场上的商品房份额非常小。

再往后，重点来了。1992年小平同志南巡讲话后，提出建立“社会主义市场经济体制”，解决了计划与市场的关系，对房子的影响就是“单位不分房了”，房子也是市场商品，可以自由买卖。

再往后，人们的观念变化，都想去外面看一看、闯一闯。闯的时候没住的怎么办，买啊。只要有钱，就买买买。然后就房价就出现了一轮又一轮惊心动魄的起伏。这近20年来，大家工资可能翻了1-3翻，但是房价翻了5-10翻，甚至十几翻。

也就是说商品房是随着改革开放而来，是发展经济的一种手段。这个手段是个双刃剑，带动了经济、促进了城市建设，但是社会是发展的，制度和机制不改革，商品房现在开始伤及了民生。

2006年以来，随着国家经济刺激方案和各地对消费和经济增长的提振措施出台，经济开始强势崛起，中国的房地产也在这个时候开始发力，出现了爆发性的反弹，完全出乎人民的意料。

从积极意义上说，中国商品房的发展，给全民安居工程起到了很大的促进作用，让没在公家单位上班的，也可以住楼房，让在外地闯一闯的，也可以住自己的房。但是由于市场监管没有跟上，导致无止境的开发和疯狂炒楼。

我想，用房产拉动经济，绝不是小平同志的本意，他想的是“解决住房的问题能不能路子宽些”。如果他还在世的话，都会喊声“我了个去”。

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房价为什么疯长

房价涨的这么离谱，这么不接地气，那么罪魁祸首是谁？是炒房的吗？其实不是，炒房的和炒股的一样，追求利益而已，谁让房子真么有利可图的，没有可图的利益他们也不会来，他们只是助推了一下而已。

我这里认为，本质原因在监管不力，“口子”开太大，制度又不完善。关键原因在银行和房地产企业。银行和房地产企业之间，问题最大的又在银行。下面就说说各自的问题吧。

一是监管的问题

把住房商品化无可厚非，但是全面商品化，那就是中国最大的悲剧。“居者有其屋”是革命先烈的理想、胜利后的承诺，时至今日，人口流动开始后，这句话就是一句空话了。

前面讲到，房产商品化试点城市的做法和经验得到充分肯定，地方政府发现，除了收税，现在可以卖地，大把土地可以卖啊，卖了就是钱啊，提高自己GDP的啊。

我们社会主义初级阶段的基本路线，大家注意第一句话是“以经济建设为重心”，大家在初中高中政治都学过，耳熟能详啊。这句话很激励人、也很撩人，但是你有没有认真想过，这是指向多么鲜明的一句话啊！各级地方政府一头扎在“经济建设上”，其他不管不顾，什么环境啦、污染了、民生啦统统无关紧要，因为上面只看经济，这是政绩考评的硬性指标，也是最容易出成绩的指标。就这么搞到21世纪，随后国家相继出台科学发展、和谐社会、美丽中国、关注民生、政府机构改革等等，因为国家看不下去了，这样的发展换不来美好的未来。

举个例子吧，如果你上中学时候，国家告诉你“以学习为中心”，“德、体、美、劳”压根不提，学校会怎么样。学习成绩固然是提高，但是步入社会呢，不敢想象。

其实不管是我国还是资本主义国家，国民经济命脉、人民衣食住行大都实行国家管控、满足基本保障需求。我们国家缺就缺在对“住”这一最大生活保障上，市场化、商品化了，反而没有实施任何有效管控。

“衣”“食”—衣服、食品市场属于完全竞争市场（这个词可以自己百度查一下），门槛极低、没有差别化，价格不会大涨大跌。

“行”，国家控制公路、铁路、空运等交通，这方面很有我们的优势，国家赔着钱建了很多公路、铁路、机场，什么村村通公路、高速公路网、“四横四纵”，不挣钱的，国有企业给建，即满足人民需求又带动经济发展。

“用”，大家用的电、水，这些也是国有企业把控，不会市场化，同时价格也公道，因为这是人民基本保障需求。现在有“楼市”这一说法，你们听过“电市”、“水市”吗，还好没有听到，当你听到的时候，定然处于“水深火热”的社会了，一点都不为过！

“住”的方面呢，不能自己盖、盖哪都违法，不能去农村买、不能买小产权，买了不受保护，说拆就拆；那怎么办，唯一的路子就是在市场买。买不起呢，可以贷款让你买；还买不起呢，只有租，但是房东想赶你走就赶你走。怎么办，结果就是拼死拼活也要买！！！

这带来的问题很严重，最低生活底线的物品，要去市场化的商品去获取，而且房地产市场又属于卖家市场！

所以全面商品化后，是中国人民的最大悲剧。

二是监管缺位，偏离商品化的初衷

现在都在讲“不忘初心”，住房商品化的初心是“解决住房问题”，现在呢，各地方政府一手牵着银行、一手牵着房地产企业，把老百姓的住房需求，当韭菜一样，一波一波的收取。还好，中央的政策是好的，前些年国家才开始搞廉租房、经济适用房、共有产权房，政府意识到自己问题了，但是供应量少、配套不完善，很多地方政府对经济适用房抱着应付差事的态度。

房地产调控调了十几年，房价降了的时候，各省、市开始“救市”，“救市”啊！！能有什么办法，谁敢说政府和银行、房地产没有利益关系！！！车降价了听过政府救市吗？飞机票降价了听过政府救市吗？超市商品降价了听过政府救市吗？老百姓种的粮食降价了政府有救市吗？

所以，这么些年来，监管缺位在房地产上不只是监管不到位，是直接促进了房价飙升。

这些年来各地都发展了经济适用房，但是大多数是地段差、交通差、周边教育资源差、配套设施差，说白了，就是为了建这个房而建这个房。不少地方为了体现“保障性”，限制家庭年收入不超过5-6万，可是穷的还是买不起，很多地方甚至申请不到，反而被一批中等以上收入家庭提前内部关系申请走了。

政府在对待商品房上，制度调整严重滞后，配套政策没有跟上，中央没有规范文件，地方政府表面一套、背后一套，是监管上的严重缺位。等到悔悟过来以后，发现已经被商业银行绑架，银行被房地产绑架，房地产被“房价必涨”的全民呼声绑架，全民呼声呢，是被政府的长期缺位、监管不力而绑架。

现在就是大家手拉手转圈，越转越快，总有被甩出去的时候，没人主动减速的话，那就一起完蛋！

谁来先松个绑？老百姓吗，房地产吗，银行吗？国家的事，国家去做，不然百姓选你干嘛。
三是落后的不动产登记制度

大家手中几套房，有的人说我只买了1套，有的说我还没有房。其实非也，也许一个普通山村老农，手中有好几套房，海南还有别墅，上海还有复式。怎么会呢？

这就要说到不动产登记了。今年开始实施不动产登记全国联网，引起房地产行业地震，为什么这么说？

以往的不动产登记都是各省、市自己登记，从来不联网，一个贪官自己名下没有房，但是实际有好几套房，北京1套、杭州1套、成都1套、海南也有，然后工作在济南，纪委在本地查也查不到什么；就算到外地查，可能房子都是登记在“身份证复印件”下，根本查不到。是谁的“身份证复印件”呢，你办理手机卡时候复印件、人才市场交的复印件、银行开户的复印件、身份证丢失了的复印件等等，自己很少会去房管局查名下的房。殊不知，也许你复印件下面登记的房，就在某个炒房团手中，在某个贪官手中，只是你不知道而已。

不需要本人吗？开玩笑，有复印件就行。

所以这两年，大家在公安局、车管所等办理业务需要交复印件的，有些负责点的，务必让你在复印件上写上一句话“此复印件专用于办理XXX”，写上签名和日期。

现在不动产全国联网以后呢，贪官、炒房、名下多套房的估计要急哭了。

所以以往落后的不动产登记制度，给腐败、炒房、房贷滋生了很大的隐患。

福利啊，大家赶紧查下自己名下有没有房，几套房，也许你突然间就是富豪了，趁机把房子收回来！！

下面说银行了。银行的问题最重，重过房地产。世界500强里面，中国工商银行22、建设银行28、农业银行38、中国银行42均排名前50。排名最靠前的国外银行是法国巴黎银行（排43）。看，我们中国的银行业取得多么骄人的成绩啊！银行怎么挣钱，放贷收利息呗。看看我们中国的银行刮了多少民脂民膏，不管是个人消费贷、房贷，还是商业贷，所有的贷款利息最终全部以价格形式转嫁到群众上。老百姓就是“韭菜”，一茬茬的挣钱，银行那边一茬茬的收，简直不要太轻松，随随便便就登上了世界前50强。

一是银行坏账银行不怕

坏账也就不良贷款，就是放出去收不回来了。中国银监会披露中国商业银行2016年坏率1.74%。但是国际三大评级机构之一的惠誉国际认为，其实真实坏账率是银行披露的10倍即17.4%，高达近20万亿人民币；法国里昂证券认为高达8.1%。中国央行政策顾问黄益平表示我国的坏账率被低估；我也私下问过在银行从业的朋友，他们表示真实的坏账率要远高于国家披露数据。

但是商业银行不怕，他们有“奶妈”央行，而且自己手中的问题可以由下一任解决。确实，央行在不断的扶持、帮助商业银行。因为国家宏观调控的财政方面实施要靠央行，央行要靠自己不停奶着的商业银行。

所以银行就敞开怀的放贷，尤其是房地产上，积极参与放贷，不断进行资本收割。

二是商业银行在房价上的收割

举个例子吧能说明问题：

和典当行同心吃饭喝酒，问他：“你买了多少房、多少铺面”。

“房子22套，铺面12间”同学炫耀的说。

“那你花了多少钱呢？”同学虽然是富翁，但不能把几千万的资产都压在房产上吧！我心里默算了下，对此非常怀疑！

“现在买房，傻瓜才掏钱！亏你还是生意人”，同学鄙视的说。

同学的话令我震耳欲聋，目瞪口呆，我连忙虚心请教。

①买房不掏钱，你怎么操作？

同学的话：你知道，我的典当行是靠钱生钱，第一次买房时候，我虽然有能力一次性付全款，但是还是不想那么多现金被房子压死。那是流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房。（贷款期限1年）

1年期满，要还房款和利息了，也不知道我幸运还是倒霉，那时我的资金被一笔业务占用了，我不仅还不起房款，还得另外新增贷款。迫不得已，我找关系—银行的信贷经理勾兑。当我不好意思的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到信贷经理诡异的一笑，非常爽快的答应了。

信贷经理的主意很简单，让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是1年。

“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊，这不是变着法剥削我吗”我还没有反应过来。

“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。

“啊……”

“被银行收房，没有什么大不了的，关键是你除去税费后，我还凭空得了17万，这17万我可不能一个人得，我至少要分给信贷经理5万”。我很快反应过来，对信贷经理会心一笑。

这就是我第一次买房经历。后来的买房经历与此类似，就是坚决不掏一分钱，全部用银行的贷款买房；然后，如果遇到，不明真相的投资者（说是投资者，其实是傻帽接盘侠）买房，那就高价卖给他。如果一直没人买，那就把房子加价卖给自己，或者卖给亲属，不断用银行的钱来还银行的债。

②我不信，这么荒谬

同学又说了另一个事实：隔壁村王二麻子从落魄到房地产的亿万富翁。说王二麻子表面风光，其实他拿地的钱，是从银行贷的款；修房子的钱，是建筑商垫资。总之就是一个“空手道”。

房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。其实就是王二麻子召集公司内部员工和炒房客（甚至是招聘会上收集的很多“身份证复印件”），以这些人的名义买房，全部用银行贷款买，这就是开发商囤房。

并且，此次交易报给银行的交易价，必须比实际内部交易价提高30%。为什么要提高？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那必须以130万的房价向银行贷款，这样银行放给你的就是：130万×0.8=104万；4万给银行经理当好处费，自己口袋得100万。

就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经全部收回了投资，把所有风险都转嫁给了银行。这个时候，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款和修房子的建筑商垫资”。

③后面又怎么操作呢

后面方法其实和我炒房一样，如果有不明真相的人买房，那就高价卖给他；如果一直没人买，那就不断加价转贷给自己，不断用银行的钱还银行的贷。

不过，由于已经收回了按揭时候的首付款，所以后面不需要每次加价30%，只要按楼市本来的上涨幅度加价就行（即每年上涨14%）。

万一房价上涨幅度不足支付贷款利息呢？笑话，这些年来，房价涨幅从没有低于当年贷款利息。

我：想想就觉得可笑，还有学者说“建筑成本和地价不断上涨，是房价飞涨的原因”。这简直就是扯淡！其实金融成本，才是房价上涨的大头。

总结：所以中国楼市的实情：房子是用来炒的，不是用来住的，商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。房价上涨是银行对资本的不断收割。房地产、炒房团利用和绑架了银行而已，但是银行积极的参与、慷慨的放贷、知其由而促其成，没有底线的进行资本收割，这是银行道德的丧失，是银行最大的问题，抬高房产评估价是银行最恶心的手段。

地产开发商的问题。大家区分两个概念，房地产建筑公司和房地产开发公司。两个公司性质完全不一样的。建筑公司属于国家大力发展的搞“实业”的公司，而开发公司呢，属于玩资本和服务的工资。建筑公司只是老老实实赚材料费和施工费，只是经常克扣农民工工资而已，而开发商是尽力抬高房价的。

前面那个故事讲了，开发商可以不花钱，利用银行贷款撑起个楼盘，而且多数开发商是高负债的。实质就是利用银行的钱过活、利用购房者的钱享受。

房地产的暴利，这个就不多说了，抬高房价、降低质量（连“第一房企”的建筑质量都遭到各地投诉）、捂盘销售（囤房不卖、等涨价了卖）、摇号买房（就是搞饥饿营销）、内部售房（先卖给一些政府官员啊、炒房的啊等等，然后官员在开盘时候或隔个一两年再涨价卖出去，属于暗地行贿）、制造抢房假象（开盘时候拉一帮群众假装购房者抢房，吸引实际购房的在高价入坑）等等，无所不用其极，简直罄竹难书！多少业主深受其害但是又兴高采烈，真是悲哀，谁让房价涨的这么离谱呢，而且是一直疯长！

可笑！可悲！

3

商品房要怎么存在

住房要回归到它的本质属性，就是用来住的。这也是这一届领导集体所坚持的。

但是对于“商品房”，我觉得这个名词应该逐步淡化，应该让住房尽快脱离“商品”的市场属性。

应该学学新加坡（虽然人家亲美，经常伤害中国），学学人家满足人民基本生活需求的做法，尤其是在房子上，不能太过于市场化，政府应该加大政府的保障力度，而不应让市场去自主调节，商品房可以存在，但是不要在人民生活住房中占绝对地位。占绝对地位的应该是经济适用房、福利住房（其实共有产权房应该赶紧叫停，初期购房者出价少，但后期回购产权又回到市场价，市场价本身就离谱）。就如前面说的那句话：现在就是大家（政府、银行、房地产、老百姓）手拉手转圈，越转越快，总有被甩出去的时候，没人主动减速的话，那就一起完蛋！

其实这个问题我也不知道怎么回答，欢迎大家积极讨论，国家养了那么多官员，这个问题留给他们去解决吧。

我相信，党和国家能够不忘初心，能够让居者有其居，能够让住房回归到它的本质属性，不会让房子把年轻一代的激情绑架，不会让房子把国民经济绑架，不会让这个泡沫越吹越大！

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